전세계약 연장, 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 차이는? 세입자가 꼭 알아야 할 점들!

안녕하세요, 부동산 만기를 앞두고 부동산 재계약을 고민하고 계신가요?

전세계약 만료가 다가오면 세입자로서 "계약을 연장할지, 어떻게 연장해야 할지" 고민이 많으실 텐데요.

특히 묵시적 갱신과 계약갱신청구권이라는 용어가 자주 등장하지만,

이 둘의 차이를 명확히 이해하는 게 중요합니다.

오늘은  이 두 개념을 쉽게 정리하고, 세입자가 꼭 알아야 할 점들을 알려드릴게요!

묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신은 별도의 의사 표시 없이 자동으로 계약이 연장되는 경우를 말해요.

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 전세 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인(집주인)이나 임차인(세입자)이

계약 종료나 조건 변경(예: 보증금 인상)에 대해 아무런 통보를 하지 않으면,

기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장된 것으로 간주됩니다.

 

묵시적 갱신의 특징

• 자동 연장: 임대인과 임차인이 서로 "계약을 끝내겠다"거나 "보증금을 올리겠다"는 등의 의사를 밝히지 않으면 자동으로 연장돼요.
• 동일 조건: 보증금, 월세, 계약 기간 등 기존 계약 조건이 그대로 유지됩니다.
• 해지 자유: 묵시적 갱신된 계약은 세입자가 언제든지 해지할 수 있고, 해지 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2제2항). 즉, 이사 계획이 생기면 3개월 전에 집주인에게 통보하면 됩니다.
• 계약서 불필요: 새로운 계약서를 작성하지 않아도 법적으로 연장된 것으로 인정됩니다.

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 2020년 7월 임대차3법 도입으로 생긴 제도로,

세입자가 계약 만료 시 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다(주택임대차보호법 제6조의3).

집주인은 정당한 사유(예: 본인 실거주)가 없는 한 이를 거절할 수 없어요.

계약갱신청구권의 특징

• 명시적 의사 표시: 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(2020.12.10. 이후 계약 기준) 집주인에게 연장 의사를 명확히 전달해야 합니다. 문자, 이메일, 내용증명 등이 가능하지만, 분쟁 예방을 위해 내용증명이 추천됩니다.
• 임대료 상한: 연장 시 보증금이나 월세는 기존 금액의 5% 이내로만 인상 가능합니다(주택임대차보호법 제7조).
• 1회 한정: 계약갱신청구권은 1번만 사용할 수 있어요. 즉, 최초 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년 거주 가능.
• 해지 자유: 묵시적 갱신과 마찬가지로, 세입자는 갱신 후 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 3개월 뒤 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2).
• 집주인의 거절 사유: 집주인이 실거주를 이유로 거절하려면, 실제로 2년간 해당 주택에 거주해야 하며, 이를 입증해야 합니다. 허위 실거주로 거절 시 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다(대법원 2023.12.7. 선고 2023다244531 판결).

묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이

항목	묵시적 갱신	계약갱신청구권
의사 표시	필요 없음 (자동 연장)	세입자가 명시적으로 연장 요청
보증금/월세 인상	기존 조건 그대로 유지	5% 이내 인상 가능
연장 횟수	제한 없음	1회 한정 (최대 4년 거주)
법적 근거	주택임대차보호법 제6조	주택임대차보호법 제6조의3
해지 조건	세입자 언제든 해지 가능 (통보 후 3개월)	세입자 언제든 해지 가능 (통보 후 3개월)
계약서 작성	불필요	필요할 수 있음 (특약 명시 권장)

핵심 차이

• 의사 표시 여부: 묵시적 갱신은 "가만히 있으면" 연장되지만, 계약갱신청구권은 세입자가 적극적으로 연장 의사를 밝혀야 합니다.
• 보증금 인상: 묵시적 갱신은 보증금 변화가 없지만, 계약갱신청구권은 5% 이내 인상이 가능.
• 전략적 선택: 묵시적 갱신 후에도 계약갱신청구권을 사용할 수 있으므로(묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 간주되지 않음), 세입자는 최대 2년(최초 계약) + 2년(묵시적 갱신) + 2년(갱신청구권) = 6년 거주 가능합니다().

관련 판례

1. 대법원 2023.12.7. 선고 2023다244531 판결
   • 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절했으나, 실제 거주하지 않고 다른 세입자를 들인 경우, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 집주인은 실거주 의사를 입증해야 하며, 허위 거절 시 법적 책임을 집니다.
   • 세입자 팁: 집주인이 실거주를 이유로 연장을 거부하면, 실제 거주 여부를 확인(예: 주민등록 조회)하고, 의심 시 법률 상담을 받아보세요.
2. 대법원 1989.7.11. 선고 88다카21029 판결
   • 전세권의 묵시적 갱신은 법적으로 인정되며, 별도 등기 없이도 효력이 발생합니다. 이는 주택임대차에도 유사하게 적용되어, 묵시적 갱신 시 계약서 재작성 없이도 법적 보호를 받습니다.

세입자가 꼭 알아야 할 점들

1. 묵시적 갱신과 갱신청구권은 별개
   • 묵시적 갱신을 여러 번 해도 계약갱신청구권 1회는 남아 있어요.
   • 예를 들어, 2년 계약 후 묵시적 갱신으로 2년 더 거주한 경우, 여전히 갱신청구권으로 2년 연장이 가능합니다.
2. 계약갱신청구권 행사 시기
   • 2020.12.10. 이후 계약은 만료 6개월 전~2개월 전, 이전 계약은 6개월 전~1개월 전에 연장 의사를 밝혀야 합니다.
   • 늦지 않게 내용증명으로 보내는 걸 추천
3. 보증금 보호
   • 갱신 시 보증금이 인상되면, 확정일자를 새로 받아야 합니다. 기존 확정일자는 유지되지만, 인상분에 대해 새로 발급받지 않으면 우선변제권 적용대상에서 제외될 수 있어요.
4. 해지 통보
   • 묵시적 갱신이든 갱신청구권이든, 세입자는 언제든 계약 해지가 가능하며, 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생합니다.
5. 내용증명으로 분쟁 예방
   • 계약갱신청구권 행사나 해지 통보 시  구두는 증거로 남기 어렵습니다.
   • 문자나 녹취등으로 증거를 남기고 내용증명을 통해 명확한 기록을 남기는게 안전합니다.
6. 집주인의 실거주 주장 확인
   • 집주인이 실거주를 이유로 연장을 거절하면, 주민등록 열람등 실제 거주 여부를 확인하세요.
   • 허위로 거절 시 손해배상을 청구할 수 있습니다.
7. 중개수수료
   • 묵시적 갱신 시 중개수수료는 발생하지 않습니다.
   • 갱신청구권 행사 후 새 계약서를 작성할 경우, 중개수수료는 협의에 따라 다르지만 보통 5~10만 원 수준입니다.

 

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정성을 높여주는 강력한 도구입니다.

묵시적 갱신은 "가만히 있어도" 연장되는 편리함이 있지만, 보증금 인상 협상이 불가능하죠.

반면, 계약갱신청구권은 세입자의 적극적인 의사 표시로 5% 이내 인상과 함께 연장할 수 있는 권리입니다.

두 제도를 잘 활용하면 최대 6년까지 안정적으로 거주할 수 있답니다!

부동산 계약은 꼼꼼함이 생명! 여러분의 안정적인 전세 생활을 응원합니다!