전세월세 계약 시 도배장판, 누가 책임질까?

전세나 월세 계약을 할 때, 도배와 장판 같은 주거 공간의 유지·보수 책임이 누구에게 있는지 궁금한 경우가 많죠.

특히 계약 종료 시, 비용과 책임 문제로 임대인과 임차인 간 의견 차이가 생길 수 있어요.

이 글에서는 전세·월세 계약 시 도배와 장판 책임이 누구에게 있는지, 관련 법률과 판례를 바탕으로 알기 쉽게 정리해 드릴게요!

도배와 장판, 왜 중요한가?

도배와 장판은 주거 공간의 미관과 위생을 좌우하는 중요한 요소예요.

벽지가 찢어지거나 장판이 닳으면 생활환경이 불쾌해질 수 있죠.

하지만 이런 유지·보수 작업은 비용이 들기 때문에, 계약 시 누가 책임질지 명확히 하는 게 중요해요.

계약서에 관련 조항이 없으면 분쟁의 소지가 될 수 있거든요!

 

기본 원칙: 법률로 알아보는 책임 소재

민법과 주택임대차보호법은 임대차 계약에서 도배와 장판 같은 유지·보수 책임을 명확히 규정하고 있지는 않지만,

몇 가지 기본 원칙을 통해 책임 소재를 유추할 수 있어요.

민법 제623조: 임대인의 주요 수선 의무

민법에 따르면, 임대인은 임차인이 주거 목적을 달성할 수 있도록 임대 물건을 사용·수익 할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있어요. 즉, 주거 환경에 중대한 하자가 있는 경우(예: 도배가 심하게 손상되어 위생에 영향을 미치거나, 장판이 파손되어 안전에 문제가 생긴 경우), 임대인이 수선 책임을 져야 해요.

민법 제615조 & 제374조: 임차인의 원상회복의무

반면, 임차인은 집을 '선량한 관리자의 주의로 보존'하고 계약종료시 '원상회복'해야 한다고 규정합니다..

도배나 장판의 경우, 임차인의 고의나 과실로 훼손되었다면 복구 책임이 임차인에게 있으며, 임차인이 비용을 부담하는 경우가 많아요.

 계약서가 우선!

법률은 기본 원칙을 제공하지만, 임대차 계약서에 도배·장판 관련 조항이 명시되어 있다면 그 내용이 우선이에요.

예를 들어, 계약서에 “임차인이 퇴거 시 원상복구 의무를 진다”거나 “도배·장판은 임대인이 책임진다”는 조항이 있다면, 그에 따라야 해요. 따라서 계약서를 꼼꼼히 확인하는 게 무엇보다 중요하겠죠!

상황별 도배·장판 책임 알아보기

도배와 장판 책임은 계약 조건, 손상의 원인, 그리고 하자의 정도에 따라 달라져요. 

계약 시작 시: 집 상태가 엉망이라면?

새로운 임차인이 입주할 때 집 상태가 좋지 않은 경우(예: 벽지가 찢어졌거나 장판이 심하게 마모된 경우),

임대인이 깨끗한 상태로 제공할 의무가 있어요.

이는 임대인의 사용·수익 제공 의무(민법 제623조)에 해당해요.

판례 참고
서울중앙지방법원 2014. 2. 7. 선고 2013가소243895 판결에서는,
임대차 목적물에 하자가 있는 경우 임대인이 이를 수선할 책임이 있다고 판단했어요.
특히, 입주 전 하자가 명확히 확인된다면 임대인이 이를 해결해야 한다고 봤어요.

 

팁: 입주 전 집 상태를 사진으로 남기고, 임대인과 함께 점검하며 계약서에 하자 상태를 기록해 두세요!

계약 기간 중: 손상이 생겼다면?

계약 기간 중 도배나 장판에 손상이 생겼을 때, 손상의 원인과 정도에 따라 책임이 달라져요.

• 임차인의 과실로 인한 손상: 예를 들어, 임차인이 벽지를 찢거나 장판을 물건으로 손상시켰다면, 임차인이 수선비를 부담해야 해요(민법 제626조, 소규모 수선).
• 자연 마모 또는 하자: 일상적인 사용으로 인한 경미한 마모는 소규모 수선으로 간주되지만, 구조적 문제(예: 곰팡이, 누수로 인한 도배·장판 손상)는 임대인의 책임이에요.

판례 참고
광주고등법원 2010. 4. 14. 선고 (제주)2009나787 판결에서는, 임대인이 하자를 알지 못했더라도
임차인이 이를 지체 없이 통지하지 않은 경우, 임대인의 책임이 제한될 수 있다고 봤어요.
따라서 하자를 발견하면 즉시 임대인에게 알려야 해요

 

팁: 손상이 생기면 원인을 명확히 파악하고, 임대인과 협의하세요.

임대인이 응하지 않으면, 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회에 도움을 요청할 수 있어요.

 계약 종료 시: 원상 복구해야 할까?

계약이 끝나고 퇴거할 때 도배장판 관련 분쟁이 자주 발생해요.

세입자는 원상회복 의무가 있지만, 

이는 '통상적인 손상이나 마모' 즉 일상적인  사용으로 인한 자연스러운 마모는 제외합니다.

예를 들어 입주 당시 이미 오래된 도배장판이거나

임차인의 고의나 과실이 아닌 자연 노후화로 인한 손상의 경우는

임차인의 책임이 없습니다.

그러나 임차인 거주 기간 중 고의로 벽지나 장판을 훼손한 경우

혹은 애완동물이나 흡연등으로 인한 변색 등 손상이 발생한 경우는 임차인이 부담해야 할 책임이 있어요.

 

무엇보다 기본원칙은 계약서 조항과 관행에 따라 달라져요.

• 계약서에 원상복구 조항이 있는 경우: “임차인은 퇴거 시 도배·장판을 새로 하고 나간다”는 조항이 있다면, 임차인이 비용을 부담해야 해요.
• 계약서에 명시가 없는 경우: 관행적으로 임차인이 경미한 마모를 복구하는 경우가 많지만, 법적으로 강제되지는 않아요. 임대인이 과도한 복구 비용을 요구하면 협의하거나 법적 조언을 구하세요.

판례 참고
대법원 판례(2018다248855, 248862)에서는, 계약서에 명시된 위약금이나 복구 의무가 부당히 과다할 경우, 민법 제398조 제2항에 따라 감액될 수 있다고 판단했어요. 따라서 임대인이 터무니없는 도배·장판 비용을 요구하면 이를 다툴 여지가 있어요.

 

팁: 퇴거 시 임대인과 함께 집 상태를 점검하고, 복구 범위를 명확히 합의하세요. 분쟁이 생기면 중개인이나 법률 전문가를 통해 조정받을 수 있어요.

계약서 작성 시 주의할 점

도배·장판 관련 분쟁을 예방하려면, 계약서에 아래 내용을 명확히 포함하세요:

1. 입주 전 집 상태: 도배·장판의 현재 상태를 기록하고, 필요한 경우 임대인이 수선할 것인지 명시.
2. 유지·보수 책임: 계약 기간 중 도배·장판 손상의 책임 소재를 구체적으로 적기(예: “곰팡이 등 구조적 문제는 임대인, 경미한 손상은 임차인 부담”).
3. 퇴거 시 원상복구 범위: 퇴거 시 도배·장판 복구 여부와 비용 부담자를 명확히 하기.

 

분쟁이 생겼을 때, 어떻게 해야 할까?

도배·장판 비용 때문에 임대인과 갈등이 생겼다면, 아래 단계를 따라 보세요:

1. 임대인과 협의: 손상의 원인과 책임을 명확히 논의하고, 합리적인 해결책을 제안하세요.
2. 증거 확보: 손상 사진, 계약서, 임대인과의 대화 기록 등을 남겨 두세요.
3. 전문 기관 상담:
   • 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회: 무료 상담과 조정 서비스를 제공해요.
4. 소송 고려: 협의가 안 되면 민사소송을 통해 해결할 수 있지만, 비용과 시간을 고려해 신중히 결정하세요.

전세·월세 계약에서 도배와 장판 책임은 계약서와 손상의 원인에 따라 결정돼요.

법적으로는 임대인이 중대한 하자를, 임차인이 소규모 수선을 책임지는 경우가 일반적이지만,

계약서가 가장 중요하다는 점을 잊지 마세요!

입주 전 꼼꼼한 점검, 명확한 계약서 작성, 그리고 분쟁 시 침착한 대응으로 쾌적한 주거 생활을 누리시길 바랍니다.